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[재테크 부동산] 대출 규제가 아닌 시장 자율에 맡겨야 집값이 안정될 수 있다

현 정부 정책의 역설적 결과.

기사 등록 2025-11-21 21:54

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[이슈데일리 황용희기자] 현재 정부는 10.15 대책을 통해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 강력한 규제 정책을 시행하고 있다.
6.27 대책에서는 대출 한도를 6억 원으로 제한하고, DSR 적용 범위를 확대 했다. 이러한 조치들은 표면적으로는 시장 과열을 진정시키려는 의도였지만, 실제로는 '역설적인 결과'를 낳고 있다.

규제 강화 이후 거래량은 급격히 감소했다.
과거 10개의 매물이 나오던 한 아파트단지의 요즘 매물은 1~2개만 나온다고 강남 일대 부동산들은 말한다.

현금부자가 아니면 시장 진입 자체가 어려워 졌고, 투자 수요도 제한되면서 매도자들도 관망세를 택하고 있다. 거래가 줄었음에도 불구하고 집값은 오히려 상승하고 있다는 점이다.

▲ 공급 부족이 만든 가격 상승의 악순환.
매물이 줄어들면서 실제 집을 구매해야 하는 실수요자들은 선택의 여지가 없어졌다. 제한된 매물에 여러 수요자가 몰리면서 가격 협상력은 매도자에게 넘어갔다. 결국 실수요자들은 높아진 가격에 '울며 겨자 먹기'로 집을 살 수밖에 없는 상황이다.
정부는 가계부채가 2015년 약 1,000조 원에서 현재 2,000조 원 가까이 증가한 것을 문제의 근본 원인으로 보고 있다. 대출을 통한 시장 참여 능력이 과도하게 확장되었다는 진단이다. 하지만 대출을 줄인다고 집값은 떨어지지않고 있다.

▲ 시장의 자율 조정 메커니즘을 가로막는 규제.
부동산 시장은 본질적으로 수요와 공급의 원리에 따라 움직인다. 현재 서울 강남 및 준강남권 신축 아파트로 수요가 집중되는 '똘똘한 한 채' 현상은 공급이 부족하기 때문에 발생하는 자연스러운 현상이다. 2022년 고금리 시대 이후 지방은 하락했음에도 거래가 살아나지 못한 것은, 사람들이 원하는 곳의 공급이 부족하다는 명백한 신호다.

정부가 해야 할 일은 대출을 억제하는 것이 아니라 이러한 시장의 신호에 응답하는 것이다.
수요가 집중되는 지역에 충분한 공급을 제공하고, 시장이 스스로 균형을 찾도록 해야 한다. 물론 아파트가 하루아침에 완성될 수는 없다. 하지만 지속적으로 공급 확대 시그널을 보내고, 실제로 규제를 완화하여 민간의 공급 의지를 북돋우는 것이 필요하다.

▲ 시장에 맡겨야 하는 이유
첫째, 대출 규제는 실수요자를 더욱 어렵게 만든다. 집을 사야 하는 사람들은 대출 제한으로 인해 더 적은 선택지를 가지게 되고, 결국 더 높은 가격을 감수해야 한다.
둘째, 거래 위축은 시장의 건전성을 해친다. 거래가 이루어지지 않으면 적정 가격을 발견하는 시장의 기능이 작동하지 않는다. 소수의 거래만으로 형성된 가격은 시장 전체를 왜곡시킨다.
셋째, 공급 확대만이 근본적인 해결책이다. 사람들의 기대심리나 투기 수요를 억제하는 가장 확실한 방법은 충분한 공급을 통해 '더 오를 것'이라는 기대 자체를 무너뜨리는 것이다.

▲ 시장의 지혜를 믿어야 할 때
현재 시장 상황은 공급량, 인구, 소득 수준을 고려했을 때 과열된 것이 사실이다. 하지만 그 해결책은 더 많은 규제가 아니라 더 많은 자유여야 한다. 정부는 인위적인 'Stop-Go 정책' 대신, 공급 확대에 초점을 맞추고 시장의 자율 조정 메커니즘이 작동하도록 해야 한다.
집값은 정부가 정하는 것이 아니라 시장이 발견하는 것이다. 충분한 공급이 뒷받침될 때, 시장은 스스로 적정한 균형점을 찾아갈 것이다. 지금 필요한 것은 더 강한 규제가 아니라, 시장을 신뢰하고 공급을 늘리는 용기다.

황용희기자 zoneheeya@